ГЛАВБУХ-ИНФО

Как отразить в учете арендодателя, применяющего УСН, расчеты с арендатором по договору аренды объекта основных средств (ОС), если по условиям договора по окончании срока аренды арендатор выкупает это ОС, уплатив выкупную цену?

Согласно условиям договора арендная плата составляет 8260 руб. в месяц и уплачивается не позднее 10 числа текущего месяца аренды. Срок аренды равен 12 месяцам. Выкупная цена равна 25 000 руб. и уплачивается по окончании срока аренды. Объект ОС реализован по истечении 3 лет с момента его приобретения в период применения УСН.

В бухгалтерском учете первоначальная стоимость переданного в аренду ОС составляет 160 000 руб., сумма начисленной по нему на дату передачи в аренду амортизации - 100 000 руб., срок полезного использования установлен равным 48 месяцам. До передачи в аренду объект ОС использовался организацией в производственной деятельности в течение 2,5 лет. Передача имущества в аренду не является предметом деятельности организации.
 

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).
 

Бухгалтерский учет

Арендодатель получает доход от сдачи в аренду ОС в виде регулярных платежей, периодичность которых предусмотрена договором аренды. В случае если сдача в аренду не является основным видом деятельности арендодателя доход от сдачи в аренду признается прочим доходом (п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н). Соответственно, расходы, связанные с предоставлением имущества в аренду, признаются прочими расходами (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). В данном случае такими расходами являются амортизационные отчисления по объекту ОС, переданному в аренду. Прочие доходы и расходы отражаются на счете 91 "Прочие доходы и расходы", доходы - на субсчете 91-1 "Прочие доходы", расходы - на субсчете 91-2 "Прочие расходы" (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Полученную от арендатора выкупную цену арендодатель признает прочим доходом (доходом от реализации ОС) (п. 7 ПБУ 9/99, п. п. 30, 31 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н). После уплаты выкупной цены право собственности на ОС переходит к арендатору, следовательно, в учете отражается выбытие этого ОС (п. 29 ПБУ 6/01). Остаточная стоимость ОС признается прочим расходом организации (п. 11 ПБУ 10/99) и подлежит списанию со счета 01 "Основные средства" в дебет счета 91, субсчет 91-2 (Инструкция по применению Плана счетов).
 

Налог, уплачиваемый при применении УСН

В налоговом учете организаций, применяющих УСН, доходы признаются согласно ст. ст. 346.15, 346.17 Налогового кодекса РФ. Такие организации доходы определяют кассовым методом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ), следовательно, доходы признаются в налоговом учете по мере поступления денежных средств.

Доход в виде арендных платежей признается ежемесячно в составе внереализационных доходов (п. 1 ст. 346.15, п. 4 ст. 250 НК РФ).

Доход от выбытия ОС признается в составе доходов от реализации в момент получения выкупной цены (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ). Расходы признаются с учетом требований ст. ст. 346.16, 346.17 НК РФ. Организации, применяющие УСН, амортизацию по ОС в налоговом учете не начисляют, затраты на приобретение ОС признаются расходами и подлежат списанию с момента ввода ОС в эксплуатацию в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм (пп. 1 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Отметим, что в данном случае реализация объекта ОС происходит по истечении трехлетнего срока с момента учета расходов на его приобретение, следовательно, у организации не возникает обязанности по пересчету налоговой базы за весь период пользования данным ОС и уплате дополнительной суммы налога и пени (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Г.Г.Джамалова
Консультационно-аналитический
центр по бухгалтерскому учету
и налогообложению

30.08.2013